Sanierungsabschreibung und Denkmalabschreibung

Denkmalabschreibung trifft für Immobilien zu, die als Baudenkmal oder als Denkmal Immobilie bezeichnet werden. Es sind historische Gebäude und Zeitzeugen der Geschichte. Die Denkmalbehörde legt fest, welches Haus erhaltenswert ist und für zukünftige Generationen erhalten werden soll. Oft sind diese Immobilien besonders erhaltenswerte Objekte im Sinne der Denkmalbehörde, die es lohnt zu erhalten und wiederherzustellen. Dazu gehören Objekte aller Epochen aber auch besondere Wohnkonzepte, die nicht unbedingt vom Alter her ein Baudenkmal vermuten lassen sondern die aufgrund historischer Begebenheiten besonders erhaltenswert sind. Mitunter werden ganze Wohngebiete unter Denkmalschutz gestellt. Beispiele finden wir dafür im Blochmann-Carré in Leipzig oder im Märchenviertel in Berlin. Diese Objekte erschienen der Denkmalbehörde vom Gesamtkonzept für besonders erhaltenswert.

Eine Sanierungsabschreibung wird angewendet für Immobilien, die in einem festgelegten Sanierungs- oder städtebaulichem Entwicklungsgebiet liegen, welches von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit der oberen und unteren Denkmalbehörde ausgewiesen wird. Diese Gebiete werden temporär festgelegt und steuerlich gefördert. Nur während dieser Zeit besteht die Möglichkeit, Modernisierungsmaßnahmen unter bestimmten Bedingungen für Investoren sehr lukrativ zu gestalten. Dabei haben Verkäufer und Käufer einiges zu beachten.

Nach der deutschen Steuergesetzgebung gilt:

Kapitalanleger können 8 Jahre 9 %, 4 Jahre 7 % der anzuerkennenden Wiederherstellungskosten
gem. § 7i EStG (Denkmalabschreibung für Immobilien) oder nach 7h EStG (Sanierungsabschreibung für Immobilien) steuerlich geltend machen. Zusätzlich werden 50 Jahre 2,0 % auf die Altsubstanz gem. § 7 Abs. 4 EStG (lineare Afa) angerechnet.
Eigennutzer können 10 Jahre 9 % der anzuerkennenden Wiederherstellungskosten (Sanierungsaufwand) gem. § 10f EStG (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) ansetzen.

Im Bereich der Denkmal-Immobilie liegt das Risiko im Erwerb der Wohnung, der im nicht sanierten Zustand erfolgen muss, um die volle Höhe der Sanierungs- oder Denkmalabschreibung in Anspruch zu nehmen. Die Einschätzung der Anerkennung der steuerlichen Absetzbarkeit erfolgt erst nach Beendigung der Baumaßnahme. Sie haben als Investor immer das Risiko, dass die prognostizierte Anerkennung der steuerlichen Abschreibung gegebenenfalls von der tatsächlichen Anerkennung geringfügig abweichen kann. Die Betonung liegt auf geringfügig.