Studie „Wohnen in Deutschland“ –
2. Teil Demografie und Zukunftsaussichten am deutschen Wohnungsmarkt
Insgesamt wird der Investmentmarkt für Wohnimmobilien in Deutschland – trotz demografischen Wandels – auch in Zukunft relativ stabil bleiben. Allerdings wird die Entwicklung regional durchaus sehr unterschiedlich ausfallen, so die Studie „Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven“ der Deutschen Hypo, einem Unternehmen der Nord/LB belegt, die im August 2014 erschienen.
Träger für die Nachfrage am Wohnungsmarkt sind jeweils die vorhandenen Haushalte. Sie bestimmen Zahl und Menge der benötigten Wohnungen. Übersteigt das Angebot die Nachfrage, sinken Mieten und Preise. Und umgekehrt. Wobei die Haushaltsanzahl regional sehr unterschiedlich verteilt ist.
Das Statistische Bundesamt erstellte im Rahmen der Haushaltsvorausberechnung folgende Szenarien: Beim „Trend“-Szenario, setzt sich der Trend zu kleineren Haushalten fort. Beim „Status Quo“-Szenario wird vorausgesetzt, dass die Anzahl der Personen pro Haushalt gleich bleibt. Allerdings sank die Personenzahl pro Haushalt real im bundesweiten Durchschnitt im Zeitraum 2009 bis 2013 von 2,1 auf 2,0 Personen.
Da demnächst die geburtenstarken Jahrgänge das Rentenalter erreichen werden, wird bei den Szenarien davon ausgegangen, dass künftig besonders die Zahl der Seniorenhaushalte weiter zunehmen wird. Es handelt sich dabei i.d.R. um Ein- oder Zweipersonenhaushalte. Aber auch neue Wohnmodelle im Alter – wie das Zusammenleben in Partnerschaften und Wohngemeinschaften mit separater Haushaltsführung – werden sich künftig vermehrt etablieren und damit neue Anforderungen an den deutschen Wohnungsmarkt stellen.
Durchschnittlich wird für die Ein- und Zweifamilienhaushalte im gesamten Bundesgebiet eine Steigerung um 11,9 Prozent prognostiziert, während die Drei- und Mehrpersonenhaushalte um rund 26 Prozent abnehmen werden. Dabei wird es allerdings starke regionale Unterschiede geben: Während die Anzahl der Einzelhaushalte im Westen laut Prognose im Zeitraum 2009 bis 2030 um rund 4 und 5 Prozent steigen werden, wird der Osten rund 10 Prozent seiner Haushalte verlieren.
Grundsätzlich wird die Zahl der Haushalte noch bis 2025 steigen. Danach wird die Zahl langsam sinken und damit der demografische Faktor spürbar auf den deutschen Wohnungsmarkt durchschlagen. Denn grundsätzlich prognostizieren alle Szenarien, die im Rahmen der 12. Koordinierten Bevölkerungsberechnung des Statistischen Bundesamtes entworfen wurden, eine stetig abnehmende Bevölkerungszahl.
Für die künftige Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt kommt der zu erwartenden Verschiebung der Altersstruktur allerdings noch für einige Jahrzehnte ein grundsätzlich unterstützender Faktor zu. Die Gruppe der über 65-jährigen wird bis 2040 sehr dynamisch wachsen und aufgrund der steigenden Lebenserwartung über einen längeren Zeitraum stabil bleiben. Da immer weniger jüngere Jahrgänge nachrücken, wird für die „Senioren“ bis 2060 ein beachtlicher Bevölkerungsanteil von 36,1 Prozent prognostiziert.
